Vous avez toujours rêvé d’acheter des appartements, de les rénover et de les louer à des étudiants ? Vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants sans passer par l’indivision ? Votre projet est encore plus ambitieux : vous envisagez d’acheter un terrain nu, de construire un immeuble et de vendre les appartements en lots autonomes ?
Bonne nouvelle : tous ces projets sont compatibles avec la création d’une SCI (société civile immobilière).
Mais, quel type de SCI choisir ? Comment créer une SCI ? Et à quel prix ? Avec notre guide complet, vous allez devenir incollable sur le sujet.
✅ Les points clés à retenir :
- Une SCI permet d’acheter, de détenir et de gérer collectivement un ou plusieurs biens immobiliers ;
- Il y a minimum 2 associés en SCI (et pas de maximum) ;
- Pour immatriculer une SCI, il faut se rendre sur le guichet unique de l’INPI ;
- Le prix minimum pour créer une SCI s’élève à 278,29 € en France et 310,29 € à La Réunion et à Mayotte (hors capital social).
C’est quoi une SCI ? Définition et cadre
Une Société Civile Immobilière ou SCI est une structure juridique dédiée à la gestion de biens immobiliers. Il faut être au moins deux pour créer une SCI.
Pour constituer le patrimoine immobilier de la SCI, chaque associé réalise un apport. Il peut s’agir :
- D’apport en numéraire (argent) ;
- D’apport en nature (le plus souvent, ce sont des biens immobiliers) ;
- D’apport en industrie (un bien immatériel comme un savoir-faire ou des connaissances, par exemple).
En échange, ils reçoivent un nombre de parts sociales proportionnel au montant de leur apport.
Quelle est la différence entre l’indivision et la SCI ?
Vous avez un bien à léguer et on vous a parlé d’indivision et de SCI mais vous ne savez pas parfaitement quelle option choisir ?
Lorsque les héritiers d’un bien sont plusieurs, c’est le régime d’indivision qui s’applique d’office. L’indivision n’est pas un statut juridique et il n’y a pas de démarches administratives particulières pour y avoir recours. Les indivisaires (propriétaires) sont tous responsables des décisions concernant le bien, ce qui peut générer des conflits.
En SCI, les droits des associés sont égaux au nombre de parts sociales détenues. La gestion du patrimoine est donc plus simple, mais les démarches de création et de gestion sont plus lourdes.
L’exemple concret
Prenons un exemple concret : Maya et Annabelle, deux sœurs, héritent ensemble d’une maison de campagne.
En indivision, elles se partagent un gâteau sans le couper. Chacune a le droit à une part, mais impossible de dire où commence celle de Maya et où commence celle d’Annabelle. Elles doivent se mettre d’accord à chaque fois qu’une décision doit être prise : travaux, location, vente… C’est une solution simple et rapide à mettre en place, mais qui peut vite tourner au casse-tête si les avis divergent.
En SCI, les deux sœurs créent une SCI familiale qui devient propriétaire de la maison. Ici, Maya et Annabelle ne possèdent plus la maison directement, mais des parts de la SCI. Les règles du jeu sont écrites dans les statuts : qui décide quoi, comment les bénéfices sont partagés, comment les parts sont transmises… Cette option représente un peu plus de paperasse, mais elle évite les désaccords et facilite la gestion et la transmission du bien sur le long terme.
Quels sont les différents types de SCI ?
Nous avons parlé de la SCI familiale, mais ce n’est pas le seul type de SCI. Il y en a 6 en tout ! Les voici.
SCI de gestion-location
Une SCI de gestion-location est la forme la plus classique. Son objet social est d’acquérir, de gérer et de louer des biens immobiliers afin d’en assurer la rentabilité, ce qui la rend particulièrement adaptée à la gestion locative.
SCI familiale
La SCI familiale peut exclusivement être fondée par les membres d’une même famille, jusqu’au quatrième degré de parenté. Le but est de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.
💡 Pour créer une entreprise familiale, vous pouvez aussi passer par la création de SARL de famille.
SCI d’attribution
La société civile immobilière d’attribution (SCIA) permet d’acquérir ou de construire un bien immobilier dans le but de le diviser en fractions. Celles-ci sont ensuite attribuées aux associés en propriété ou en jouissance.
SCI de jouissance à temps partagé
La SCI de jouissance à temps partagé permet à plusieurs associés de se partager l’occupation d’un bien immobilier selon des périodes définies. Cette formule est idéale pour se rendre dans un logement de vacances à tour de rôle, par exemple.
SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente (SCCV) est très utilisée par les promoteurs immobiliers. Elle permet de construire un ou plusieurs immeubles en vue de les revendre. L’objectif ici est de réaliser une plus-value.
SCI agricole
Enfin, la SCI agricole permet de détenir et de gérer collectivement des biens immobiliers à usage agricole. Par exemple, plusieurs agriculteurs peuvent créer une SCI agricole afin d’acheter un corps de ferme et des terres qu’ils exploiteront ensemble.
Comment créer une SCI ? (le guide pas à pas)
1. Définir l’objet social et le siège social
Vous vous demandez comment créer une SCI ? Dans un premier temps, vous allez devoir définir l’objet social et le siège social de votre société.
L’objet social correspond à la description précise des activités que la société va exercer. Pour qu’il soit valable, celui-ci doit être licite, possible et civil. Le siège social, lui, est l’adresse officielle de la SCI, là où elle recevra son courrier.
Ces deux éléments figureront dans les statuts. Il est donc essentiel de les définir avec précision et réflexion.
2. Rédiger les statuts de la SCI
La rédaction des statuts d’une SCI, c’est un peu comme écrire le mode d’emploi de votre future aventure immobilière.
Vous devrez inclure toutes les mentions obligatoires propres aux statuts d’une SCI :
- La forme sociale (ici une SCI) ;
- La dénomination sociale de la société ;
- L’objet social ;
- L’adresse de son siège social ;
- L’identité et l’adresse de chaque associé ;
- L’identité et l’adresse du gérant ;
- La durée de vie de la société ;
- Le montant et la nature des apports ;
- Le montant du capital social de la société ;
- Les règles de l’assemblée générale ;
- La date d’ouverture et de fermeture de l’exercice social ;
- Les conditions de cession des parts sociales.
Vous devrez également mentionner si le capital social est fixe ou variable.
⚠️ Chaque modification statutaire s’accompagne de démarches contraignantes et de frais importants. Nous vous conseillons donc de prendre cette étape à cœur. Pour ne pas commettre d’impair, vous pouvez vous faire aider par un expert juridique (un avocat, un notaire, un juriste ou un expert-comptable).
3. Constituer et déposer le capital social (facultatif)
À cette étape, vous devrez définir le montant du capital social de la société et le constituer. Il faut savoir que le montant minimum s’élève à 1 € mais qu’il est préférable de tabler sur un montant supérieur pour faciliter la réalisation de vos projets.
Vous devrez ouvrir un compte bancaire auprès d’une banque, d’un notaire ou d’une néobanque (si vous souhaitez créer une SCI en ligne). C’est sur ce compte que vous déposerez le capital social de la SCI.
🚨 Aucun texte de loi ne stipule que le dépôt de capital est obligatoire en SCI. Cette étape est donc facultative dans votre cas.
4. Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
La quatrième (et avant-dernière) étape de ce guide concerne la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL pour les intimes). Cette démarche obligatoire sert à informer les tiers de la création de votre entreprise.
Voici les mentions à inclure dans l’avis de constitution d’une SCI :
- La dénomination sociale ;
- La forme juridique ;
- Le nom du ou des gérants ;
- L’adresse du siège social ;
- La date de prise d’activité.
5. Immatriculer la SCI sur le guichet unique
Comme pour la création d’EURL ou la création de SASU, l’immatriculation de la société civile immobilière se passe sur le guichet unique des entreprises. Depuis le 1er janvier 2025, c’est la seule voie possible pour créer, modifier ou cesser une entreprise.
Voici à quoi ressemble ce portail :
Puis, une fois connecté, suivez ce parcours : “Créer, modifier ou cesser une entreprise” > “créer une entreprise” > “personne morale” > “société civile” > “société immobilière ou foncière” > préciser le type de SCI. Enfin, cochez les cases correspondantes s’il s’agit d’une société agricole, d’une filiale ou sous-filiale d’une société agricole.
Dès lors, vous pourrez entrer toutes les informations concernant votre société naissante et ajouter les pièces justificatives requises.
Une fois votre SCI immatriculée, le Greffe du tribunal de Commerce vous fera parvenir l’extrait Kbis de votre SCI sous environ une semaine. Bravo, la réception de ce document marque l’existence officielle de votre société civile immobilière ! 🎊
Créer une SCI, oui, mais à quel prix ?
Le prix pour créer une SCI s’élève à minimum 278,29 € en France et 310,29 € à La Réunion et à Mayotte.
Il inclut :
- 66,88 € de frais d’immatriculation ;
- 21,41 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs ;
- 189 € pour publier une annonce légale de création SCI en France métropolitaine (et 221 € à La Réunion et Mayotte) ;
- 1 € (c’est le minimum) pour le capital social de la SCI.
Les frais de rédaction des statuts par un tiers, les coûts liés à la domiciliation et le tarif du dépôt d’une marque (environ 190 € par marque) sont à ajouter si nécessaire.
Création de SCI, et après ?
Maintenant que vous savez comment créer une SCI, il n’y a plus qu’à ! Mais avant de vous laisser, nous tenions à vous donner quelques conseils pour la route.
Tout d’abord et comme pour tout type de société, vous devrez soigner la gestion comptable de la SCI. Pour cela, il peut être utile de solliciter un expert-comptable pour SCI ou d’utiliser un logiciel de comptabilité.
Si vous faites de la gestion locative, pensez à établir des contrats de location, à réaliser des états des lieux à chaque nouveau locataire et à respecter vos obligations en tant que propriétaire.
Enfin, n’oubliez pas d’effectuer vos déclarations fiscales dans les temps pour rester en bons termes avec l’administration !
Créer une SCI en ligne vous donne du fil à retordre ? Pour vous faire épauler, optez pour l’une de ces offres pour créer sa société en ligne.
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